원상복구 범위와 보증금 총정리
상가 임차인은 계약이 끝나면 점포를 빌린 당시 상태로 되돌려야 합니다(민법 제654조·제615조). 범위는 계약 내용, 임대 당시 상태, 바꾼 내용을 보고 개별로 정해지며, 대법원은 전 임차인의 시설을 넘겨받아 쓴 임차인에게도 철거 의무를 인정했습니다.
이 페이지의 질문 5개
원상복구는 어디까지 해야 합니까?
원칙은 '빌린 그날의 모습'입니다. 내가 바꾼 것은 내가 되돌립니다.
- 법의 원칙민법 제615조는 빌린 물건을 돌려줄 때 원상에 회복하도록 하고, 제654조가 이를 임대차에 준용합니다.
- 판례의 기준임차인이 수리하거나 바꾼 부분은 원칙적으로 철거해 임대 당시 상태로 돌려야 합니다.
- 범위는 개별 판단계약 경위와 내용, 임대 당시 상태, 임차인이 바꾼 내용을 함께 보고 정합니다.
대법원 2017다268142 판결은 무엇을 정했습니까?
앞 임차인이 만든 시설이라도, 넘겨받아 그대로 썼다면 지금 임차인이 철거해야 합니다.
대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142
판결은 원상복구 범위를 '계약 경위와 내용, 임대 당시 상태, 임차인이 수리하거나 바꾼 내용'으로 개별 판단한다고 밝혔습니다. 모든 인테리어를 무조건 뜯어야 한다는 뜻은 아닙니다.
어떤 순서로 임대인과 협의합니까?
철거 업체를 부르기 전에 임대인과 '어디까지'를 글로 정합니다.
- 1계약서·입점 사진 찾기원상복구 특약, 입점 당시 상태를 보여 줄 사진·도면
- 2범위 목록 만들기천장·가벽·바닥·간판·주방 설비를 남길지 뺄지 항목별로
- 3임대인과 문자·서면으로 확정남기기로 한 시설, 철거할 시설, 인도 날짜
- 4같은 범위로 견적 받기확정한 목록을 업체 3곳에 똑같이 보냄
- 5철거 후 함께 확인인도 날 사진을 남기고 보증금 정산 날짜 정하기
다음 임차인이 시설을 넘겨받으면 원상복구를 안 해도 됩니까?
임대인이 동의해야 하고, 그 의무는 다음 임차인에게 넘어갈 수 있습니다.
- 다음 임차인과 말로만 시설 인수를 정하기
- 임대인에게 알리지 않고 열쇠만 넘기기
- 임대인·다음 임차인과 '원상복구 면제 또는 승계'를 서면으로 남기기
- 넘겨주는 시설 목록과 사진을 남기기
2017다268142 판결은 시설을 넘겨받아 그대로 쓴 임차인에게 철거 의무를 인정했습니다. 넘겨받는 쪽이라면 나중에 이 의무를 질 수 있다는 점을 계약 전에 알아야 합니다.
임대인이 보증금에서 철거비를 빼겠다고 하면 어떻게 합니까?
판례는 임대인이 실제로 지출한 철거비 공제를 인정했습니다. 금액과 범위를 확인하십시오.
공제 전에 요청할 자료
실제로 쓴 돈인지, 내가 바꾼 부분인지를 확인하는 자료입니다.
- 철거 견적서·세금계산서
- 철거한 항목 목록
- 입점 당시 사진
- 원상복구 특약
상황별로 달라지는 원상복구 범위
| 상황 | 원상복구 범위 | 확인할 것 |
|---|---|---|
| 직접 인테리어하고 나가는 경우 | 내가 바꾼 부분을 임대 당시 상태로 | 입점 당시 사진·특약 |
| 전 임차인 시설을 넘겨받아 쓴 경우 | 판례는 철거 의무 인정 (2017다268142) | 인수 계약서, 임대인 고지 여부 |
| 다음 임차인이 시설을 넘겨받는 경우 | 임대인 동의가 있으면 협의로 정함 | 임대인·다음 임차인과 서면 합의 |
| 임대인이 대신 철거한 경우 | 실제 지출한 철거비를 보증금에서 공제 | 세금계산서·철거 항목 |
원상복구 범위와 보증금 질문과 답
준비 중입니다.
자주 묻는 질문
원상복구는 법에 정해져 있습니까?
네. 민법 제615조가 빌린 물건을 원상에 회복해 돌려주도록 정하고, 제654조가 이를 임대차에 준용합니다.
인테리어를 전부 뜯어야 합니까?
반드시 그렇지는 않습니다. 대법원은 범위를 계약 경위·내용, 임대 당시 상태, 임차인이 바꾼 내용으로 개별 판단한다고 했습니다. 임대인과 남길 시설을 서면으로 정하면 그 범위가 기준이 됩니다.
전 임차인이 만든 시설도 제가 철거해야 합니까?
대법원 2017다268142 판결은 전 임차인이 설치한 커피전문점 시설이라도 영업을 양수해 그대로 쓴 임차인에게 철거 의무를 인정했습니다.
임대인이 철거비를 보증금에서 빼도 됩니까?
같은 판결은 임대인이 지출한 철거비를 보증금에서 공제하는 것을 인정했습니다. 실제로 쓴 금액인지, 임차인이 바꾼 부분인지 증빙을 받아 확인하십시오.
원상복구비도 점포철거비 지원을 받을 수 있습니까?
폐업하는 유상 임차 소상공인이 사업자등록한 철거업체와 계약하면 내·외장재 철거, 바닥재, 가벽·천장, 간판·어닝, 건설폐기물 처리 같은 항목이 지원 대상이 될 수 있습니다. 항목은 공고 원문으로 확인하십시오.
출처
- 국가법령정보센터 민법 제654조(준용규정)·제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 확인 2026-10-31
- 국가법령정보센터 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결 확인 2026-10-31
- 대법원 대법원 판례속보: 2017다268142 원상복구 범위 확인 2026-10-31
- UpDownBiz 희망리턴패키지 신청 가이드 (2026-10-18) 확인 2026-10-312차 출처. 정산 방식·지원 항목은 공고 원문으로 확인